รอยัลลากูน กรรมของผู้ซื้อบ้าน

เป็นเรื่องเหลือเช่าที่ผู้ซื้อบ้านในโครงการอยัลลากูน ยังไม่สามารถต่อน้ำประปาเข้าหมู่บ้านได้แม้จะซื้อบ้านมา 20 ปีแล้ว สภาพสาธารณูปโภคโครงการก็เสื่อมทรุดลงเรื่อยๆ โดยไม่รู้จะแก้ไขได้อย่างไร อยู่เหมือนอยู่ในแผ่นดินที่ถูกสาป

ตามที่มีกรณีพิพาทหมู่บ้านจัดสรรรอยัลลากูน ต.ทรายมูล อ.องครักษ์ จ.นครนายก ได้ก่อให้เกิดความเสียหายต่อมูลค่าทรัพย์สินเป็นอย่างมาก สมาคมผู้ซื้อบ้านจึงขอเสนอความเห็นเพื่อท่านจะได้หาทางแก้ไขโดยด่วน

การสำรวจ

ในวันอาทิตย์ที่ 3 ธันวาคม 2566 คณะของสมาคมผู้ซื้อบ้านได้ไปสำรวจและพบปะกับผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านจัดสรรรอยัลลากูนดังกล่าว ประกอบด้วย

1. ดร.โสภณ พรโชคชัย นายกสมาคม
2. นายวิญญู วรัญญู อุปนายกสมาคม
3. ดร.บุญชะ บุญเลิศ กรรมการสมาคม
4. น.ส.อริยาภรณ์ ทิมนาค ที่ปรึกษาสมาคม

เกี่ยวกับหมู่บ้านรอยัลลากูน ต.ทรายมูล

หมู่บ้านจัดสรรแห่งนี้ตั้งอยู่ ต.ทรายมูล อ.องครักษ์ จ.นครนายก แต่เดิมเป็นโครงการหมู่บ้านใหญ่ถึง 444 แปลงในเนื้อที่ 140 ไร่เศษ โดยได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินตั้งแต่ปี 2543 และเริ่มเปิดขายตั้งแต่ปี 2545 โดยขายที่ดินเปล่าจัดสรร และบ้านเดี่ยว 1-2 ชั้น แปลงละประมาณ 70-100 ตารางวา

ต่อมาบริษัทเจ้าของโครงการล้มละลายลง ที่ดิน 252 แปลงทางซีกขวา (ตะวันออก) ของโครงการตกอยู่ในการครอบครองของ บริษัท บริหารสินทรัพย์กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (บสก) ส่วนซีกซ้ายจำนวน 192 แปลงมีผู้ซื้อไปหมดแล้ว โดยมีบ้านอยู่ 47 หลัง แต่ขณะนี้เหลือผู้อยู่ประจำจริงเพียง 29 หลัง และมีอีก 10 หลังไม่ได้อยู่ประจำ นอกนั้นเป็นบ้านร้าง

กรณีพิพาทหมู่บ้านรอยัลลากูน ต.ทรายมูล

ที่ผ่านมาได้เกิดกรณีพิพาทหลายประการจนนำไปสู่การฟ้องร้องหลายคดี (ซึ่งคงไม่สามารถสรุปไว้ได้ในหนังสือนี้) แต่ทำให้เกิดปัญหาหลายประการ เช่น

1. ระบบสาธารณูปโภคเสื่อมโทรมลงอย่างเห็นได้ชัด ลากูนและคลองซอยก็กลายเป็นแหล่งกักเก็บน้ำเสีย
2. ไม่มีระบบประปาจากการประปาส่วนภูมิภาคเช่นหมู่บ้านอื่น ผู้อยู่อาศัยต้องซื้อน้ำเป็นคันรถในราคาแพงเป็นเงินประมาณลูกบาศก์เมตรละ 50 บาท
3. เกิดปัญหาน้ำท่วมขังถี่และนานยิ่งขึ้น ไม่มีระบบป้องกันน้ำท่วม จนบางช่วงของปี เกิดความขาดแคลนน้ำเพราะรถขายน้ำไม่สามารถเข้าไปให้บริการได้
4. อื่นๆ

ความด้อยค่าของมูลค่าทรัพย์สิน

ในหมู่บ้านมีผู้พยายามขายบ้านบ้าง แต่ไม่ค่อยประสบความสำเร็จ ยกเว้นรายหนึ่งซึ่งเป็นที่ดินประมาณ 70 ตารางวา มีบ้าน 1 ชั้น 1 หลัง แต่สภาพทรุดโทรมจนคงต้องรื้อ ในต้นปี 2566 มีผู้ซื้อไปในราคา 500,000 บาท หรือตารางวาละ 7,000 บาท (ไม่คิดมูลค่าตัวบ้านและยังอาจมีค่ารื้อถอน) ราคาที่ขายเมื่อปี 2546 หรือ 20 ปีก่อน ก็เป็นเงิน 6,000 บาทต่อตารางวา แสดงว่าราคาแทบไม่เปลี่ยนแปลงเลย

เมื่อปี 2564 มีผู้มาซื้อบ้านในหมู่บ้านนี้ขนาด 68 ตารางวา มีบ้าน 2 ชั้นขนาด 100 ตารางเมตร ในราคา 1.2 ล้านบาท ทั้งนี้ราคาในปี 2546 เป็นเงิน 1.1 ล้านบาท แสดงว่าราคาแทบไม่มีความเปลี่ยนแปลงเลย

ในการประมาณการความด้อยค่า ได้ดำเนินการดังนี้

1. จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) พบว่าในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มูลค่าบ้านเพิ่มขึ้นปีละประมาณ 3-4% อย่างไรก็ตามในกรณีพื้นที่แถบนี้ (องครักษ์) ราคานี้จะขึ้นน้อยกว่า โดยประมาณการไว้ราว 2.75%
2. การเพิ่มพูนมูลค่าคงต้องมีการดูแลชุมชนที่ดี ในที่นี้ประมาณการไว้ที่ 0.25% ของมูลค่าบ้าน โดยที่หมู่บ้านนี้ขาดดการดูแล จึงทำให้อัตราเพิ่มของมูลค่าเท่ากับ 2.5% (2.75-0.25%)
3. ที่ดินเปล่าที่เคยขายตารางวาละ 6,000 บาท ถ้าเพิ่มพูนมูลค่า 2.5% ต่อปี ในเวลา 20 ปี ก็ควรเป็นเงิน 10,000 บาท แต่ราคาที่มีการซื้อขายจริงกลับเป็นเพียง 7,000 บาทต่อตารางวา แสดงว่าราคาจริงเป็นเพียง 70% ของราคาที่ควรจะเป็น
4. ส่วนบ้านเดี่ยวที่เคยขายในราคา 1.1 ล้านบาท จึงควรเพิ่มมูลค่าเป็น 1.025^20ปี คูณด้วยราคาบ้าน 1.1 ล้านบาท หรือเท่ากับ 1.8 ล้านบาท บ้านที่ซื้อ 1.2 ล้านบาทในปี 2564 คาดว่ายังคงเท่าเดิมมาถึงปี 2566 (ยกเว้นส่วนที่ได้ตบแต่งต่อเติมใหม่) ดังนั้นมูลค่าที่หายไปเป็นเงินราว 600,000 บาท หรืออีกนัยหนึ่งราคาปัจจุบัน (1.2 ล้านบาท) เป็นเพียง 67% ของราคาที่ควรจะเป็น
5. ในจำนวน 192 แปลงที่จัดสรรขายไปแล้ว สมมติมีพื้นที่ขายรวมกัน 16,000 ตารางวา หากขณะนี้เป็นเงินตารางวาละ 7,000 บาท ก็เป็นเงิน 112 ล้านบาท แต่ถ้าเป็นตารางวาละ 10,000 ตามประมาณการก็จะเป็นเงิน 160 ล้านบาท เท่ากับด้อยค่าไป 48 ล้านบาท ทั้งนี้ยังไม่นับรวมตัวอาคาร

คำถามสำคัญก็คือความสูญเสียหรือการด้อยค่าลงของที่ดินในโครงการนี้ ใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ บางทีกระบวนการยุติธรรมและการถือปฏิบัติทางกฎหมายที่ล่าช้า อาจเป็นปัญหา

ข้อสังเกต

การด้อยค่าลงนี้เป็นผลพวงจากข้อพิพาทและการขาดแคลนสาธารณูปโภค หากมีการบำรุงรักษาที่ดี หมู่บ้านนี้จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นมากการลงทุนพัฒนา/ซ่อมแซมสาธารณูปโภคจึงคุ้มค่ามาก เช่น หากสามารถจัดทำระบบประปาใหม่ ก็ใช้เงินเพียง 3.3 ล้าน (บางส่วน) หรือทั้งหมด 4.7 ล้านบาท (ตามข้อมูลของกลุ่มผู้อยู่อาศัย)