ปี 65-66 ตลาดอสังหาฯ บูม 67 ฟองสบู่อาจแตก

โดย………ดร.โสภณ พรโชคชัย

หลายคนไม่เชื่อว่าในภาวะตลาดที่อยู่อาศัยไทยขณะนี้กำลังบูมอย่างหนัก และจะบูมต่อเนื่องไปถึงปี 2566 และข่าวร้ายก็คืออาจจะเกิดภาวะฟองสบู่แตกในปี 2567 หรือ 2568

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้นำเสนอผลการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเมื่อเร็วๆ นี้ ปรากฏว่าตลาดกำลังฟื้นตัวอย่างแรง โอกาสที่จะเกิดฟองสบู่มีให้เห็นอย่างชัดเจน เทียบปริมาณการเปิดตัวโครงการใหม่เกือบเท่ากับปี 2562 ก่อนโควิด-19

ผลการสำรวจพบว่า ใน 9 เดือนแรกของปี 2565 มีที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ทั้งมด 77,398 หน่วย ทั้งนี้รวมบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว ห้องชุดและที่ดินจัดสรร แต่คาดว่าทั้งปี น่าจะมีจำนวนเปิดใหม่ถึง 105,648 หน่วย รวมมูลค่า 451,520 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2564 จะพบว่า

1. มูลค่าการพัฒนาโครงการเปิดใหม่เพิ่มขึ้นถึง 64% จาก 277,626 ล้านบาท เพิ่มเป็น 451,520 ล้านบาท ซึ่งนับว่าสูงลิ่ว
2. จำนวนหน่วยเปิดใหม่ก็ยิ่งเพิ่มขึ้นถึง 75% หรือเกือบเท่าตัว คือเพิ่มขึ้นจาก 60,489 หน่วย เป็น 105,648 หน่วย
3. ทั้งนี้ยกเว้น ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่ลดลง 7% จากราคาเฉลี่ย 4.590 ล้านบาทในปี 2564 ลดลงเหลือ 4.274 ล้านบาท ทั้งนี้เพราะสินค้าที่เปิดในปี 2564 โดยเฉพาะโครงการ The Forestias มีมูลค่าสูงมาก จึงทำให้ราคาเฉลี่ยในปี 2564 สูงเป็นพิเศษ

สำหรับในรายละเอียดของการเปิดตัวในปี 2565

ปรากฏว่าที่อยู่อาศัยจำนวน 77,398 หน่วยใน 9 เดือนแรกของปี 2565 นั้น เป็นห้องชุดถึง 40,473  หน่วย หรือ 52% รองลงมาคือทาวน์เฮาส์ 19,333 หน่วย หรือ 25% และตามด้วยบ้านเดี่ยว 11,495 หน่วย หรือ 15% ทั้งนี้บ้านเดี่ยวกลุ่มใหญ่ที่สุดมีราคา 5-10 ล้านบาท (5,644 หน่วย) ทาวน์เฮาส์ กลุ่มใหญ่ที่สุดราคา 2-3  ล้านบาท จำนวน 9,699 หน่วย และห้องชุดกลุ่มใหญ่ที่สุดคือห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท จำนวน 22,896 หน่วย

แม้ว่าห้องชุดจะมีจำนวนสูงสุด แต่มูลค่าการพัฒนาสูงสุดกลับเป็น บ้านเดี่ยว ณ 138,038 ล้านบาท (42%) รองลงมาจึงเป็นห้องชุด 100,176 ล้านบาท (30%) ส่วนอันดับที่ 3 ของการพัฒนาก็คือ ทาวน์เฮาส์ 59,173 ล้านบาท (18%)  ในกรณีบ้านแฝด อาคารพาณิชย์และที่ดินจัดสรร เป็นรูปแบบการพัฒนาส่วนน้อย รวมทั้งอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นก็มีน้อยเช่นกัน จึงไม่ได้นำเสนอในรายละเอียด

สำหรับแชมป์ในรอบ 9 เดือนแรกของปี 2565 นั้น คือ บมจ.เอ.พี. (ไทยแลนด์) ครองอันดับหนึ่งบริษัทที่เปิดตัวสูงสุด นับเป็นแชมป์ปีที่ 2 หลังจากที่ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท เคยครองแชมป์มานานนับสิบปี  ซึ่ง บมจ.เอ.พี. (ไทยแลนด์) ครองแชมป์เป็นเบอร์ 1 ที่เปิดตัวมากที่สุด 33 โครงการ รวม 8,882 หน่วย รวมมูลค่า 45,377 ล้านบาท  โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 5.109 ล้านบาท ครองส่วนแบ่งตลาดอยู่ที่ 11% หรือเท่ากับว่าในทุกๆ 9 หน่วยของโครงการเปิดใหม่ เป็นของ บมจ.เอ.พี. (ไทยแลนด์) อยู่ 1 หน่วย

10 อันดับบริษัทผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์และบริษัทในเครือที่เปิดตัวมากที่สุดตามจำนวนหน่วย

อันดับสอง รองลงมาเป็นของของ บมจ.แสนสิริ โดยเปิดตัวโครงการ 22 โครงการ รวม 5,652 หน่วย รวมมูลค่า 30,350 ล้านบาท และมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 5.370 ล้านบาท ครองส่วนแบ่งในตลาดอยู่ 7% (ทุกๆ หน่วยขายเปิดใหม่ 14 หน่วย เป็นของบริษัทนี้อยู่ 1 หน่วย)  ส่วนอันดับที่ 3 ก็คือ บมจ.โนเบิล ดิเวลลอปเมนท์ ซึ่งแม้พัฒนาเพียง 8 โครงการ แต่มีหน่วยขายรวมกันถึง 5,085 หน่วย และมีมูลค่าการพัฒนาถึง 18,667 ล้านบาท ทั้งนี้บริษัทนี้พัฒนาที่อยู่อาศัยในราคาเฉลี่ยเพียง 3.671 ล้านบาท ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยทั่วไปที่ 4.274 ล้านบาท

บริษัทอันดับที่ 4-10 ได้แก่ บมจ.แอสเซท ไวส์ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ บมจ.เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) บมจ.เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท บมจ.เอสซี แอสเซท คอร์ปอเรชั่น และ บมจ.ศุภาลัย ทั้งนี้ บมจ.ศุภาลัย เน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดมากเป็นพิเศษในปี 2565 จึงมีผลงานในเขตกรุงเทพมหานครน้อยกว่าปีก่อนๆ  ส่วน บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ที่เคยเป็นแชมป์เปิดตัวโครงการสูงสุดมาอย่างยาวนานนับสิบปี ก็ยังมีหน่วยขายรอผู้ซื้ออยู่จำนวนหนึ่ง การเปิดตัวโครงการใหม่จึงยังไม่มากเช่นเดิม แต่มียอดขายที่เพิ่มขึ้น

10 อันดับบริษัทผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์และบริษัทในเครือที่เปิดตัวมากที่สุดตามมูลค่าโครงการ

ส่วนมูลค่าการพัฒนาสูงสุด อันดับที่ 1 และ 2 ยังเป็น บมจ.เอ.พี.(ไทยแลนด์) และ บมจ.แสนสิริ  แต่อันดับที่ 3 กลับเป็น บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ซึ่งสร้างสินค้าขายในราคาเฉลี่ย 9.55 ล้านบาท รวมมูลค่า 30,350 ล้านบาท จำนวนหน่วย 5,652 หน่วย  ยิ่งกว่านั้นยังมี บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ที่พัฒนา 10 โครงการ แต่มูลค่ารวมสูงถึง 10,549 ล้านบาท รวม 440 หน่วย (หน่วยละ 23.98 ล้านบาท) และ บมจ.ควอลิตี้ เฮาส์ ซึ่งแม้พัฒนา 4 โครงการเช่นกัน แต่มูลค่ารวมถึง 9,724 หน่วย รวม 899 หน่วย หรือราคาหน่วยละ 10.82 ล้านบาท

ในอดีตที่ผ่านมา บริษัทที่ใหญ่ที่สุดคือ บมจ.บางกอกแลนด์ ที่พัฒนาเมือง (Township) ขนาดใหญ่ที่มีสินค้าหลากหลายในโครงการเดียวกัน  ต่อมา Business Model ก็เปลี่ยนเป็นการพัฒนาหลากทำเล (แต่เน้นราคาสูง) โดย บมจ.แลนด์แอนด์เฮาส์ คว้าอันดับหนึ่ง  และต่อมา บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ก็มาเป็นอันดับหนึ่งแทนเพราะพัฒนาหลายทำเล และแทบทุกระดับราคา และขณะนี้ก็มีการผลัดเปลี่ยนแชมป์กันตามภาวะตลาด

อาจกล่าวได้ว่าในจำนวน 10 บริษัทนี้ มีส่วนแบ่งในตลาดถึง 54%  บริษัทมหาชนที่เหลืออีก 30 กว่าบริษัท ก็มีส่วนแบ่งในตลาดอีก 21% ที่เหลืออีกราว 25% เป็นบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ขนาดใหญ่น้อยนับร้อยแห่ง และคาดว่าที่เป็นบริษัทพัฒนาที่ดินขนาดกลางและขนาดย่อม (SMEs) คงมีเพียง 15% ของทั้งตลาดเท่านั้น ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในประเทศไทย จึงดูเป็นธุรกิจกึ่งผูกขาด

อาจกล่าวได้ว่าถ้าตาม “แรงเหวี่ยง” ของการเปิดตัวโครงการในลักษณะนี้ ปี 2566 จำนวนโครงการเปิดใหม่น่าจะเพิ่มขึ้นอีก เป็น 130,000 หน่วย หรือเพิ่มขึ้นจากปี 2565 ราว 23% นับว่าจะเป็นจำนวนหน่วยที่สูงที่สุดกว่าปี 2561-2562 ก่อนเกิดโควิด-19 เสียอีก และสูงรองจากปี 2546 ในยุคที่เศรษฐกิจกำลังเติบโตอย่างแรงเท่านั้น ส่วนมูลค่าการพัฒนาน่าจะเพิ่มขึ้นในสัดส่วนที่ลดลงเหลือ 16% คือในปี 2566 โดยจะเพิ่มขึ้นเป็น 523,763 ล้านบาท ซึ่งเป็นรองเฉพาะโครงการเปิดใหม่ในปี 2561 ณ มูลค่า 565,811 ล้านบาท    การที่จะมีจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นมากเท่านี้ก็อาจทำให้เกิดภาวะล้นตลาดได้

ในขณะนี้มีจำนวนหน่วยขายที่รอผู้ซื้ออยู่ในมือผู้ประกอบการประมาณ 200,000 หน่วย ถ้ามีการระดมเปิดตัวใหม่ในปี 2565 ทั้งปีอยู่ที่ 105,648  หน่วย และในปี 2566 อีก 130,000 หน่วย ก็คาดว่าจำนวนหน่วยรอผู้ซื้ออาจจะเพิ่มขึ้นเป็น 250,000 หน่วย ทำให้ตลาดเข้าสู่ภาวะที่เกิดฟองสบู่ได้  และถ้าการระบายสินค้าติดขัด ไม่สามารถทำได้อย่างมีประสิทธิภาพก็จะเกิดภาวะ “ฟองสบู่แตก” ในปี 2567 หรือปี 2568 ได้เช่นกัน