อสังหาฯ เปิดใหม่กันยายน 65 แรงสุดๆ เน้นบ้านราคาแพง

โดย……….ดร.โสภณ พรโชคชัย

โครงการอสังหาริทรัพย์เปิดใหม่กันยายน 2565 เปิดตัวใหม่จำนวน 53 โครงการ เพิ่มขึ้นจากเดือนสิงหาคม 65 ประมาณ 47% มูลค่าโครงการรวม 66,597 ล้านบาท เพิ่มขึ้นประมาณ 53.6%  แต่จำนวนหน่วยลดลง เนื่องจากสินค้าที่เปิดขายใหม่เน้นพัฒนาขนาดโครงการเล็กลงแต่มีราคาต่อหน่วยที่สูงขึ้น

จำนวนหน่วยขายเปิดใหม่ทั้งหมดในเดือนนี้มี 8,555 หน่วย ลดลงจากเดือนสิงหาคม 2565 ประมาณ 11% โดยประเภทที่มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่มากที่สุดในเดือนนี้ คือ บ้านเดี่ยว 39.9% รองลงมาคือ ทาวน์เฮ้าส์ 33.4% ส่วนอันดับ 3 คือ อาคารชุด 17.5% ของจำนวนหน่วยขายที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด

ในด้านมูลค่ารวมของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดใหม่ในเดือนกันยายน 2565 นี้มีมูลค่ารวมทั้งสิ้น 66,597 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากเดือนที่ผ่านมาประมาณ 53.6% ซึ่งในเดือนนี้ลักษณะการพัฒนาที่อยู่อาศัยในระดับราคาค่อนข้างสูงเป็นสำคัญ โดยประเภทที่มีมูลค่าการพัฒนาสูงสุด คือ บ้านเดี่ยว 76.5% รองลงมาคือ ทาวน์เฮ้าส์ 12.9% ส่วนอันดับ 3 คือ บ้านแฝด 5.9% ของมูลค่าการพัฒนาทั้งหมดตามลำดับ ดังนั้นภาพรวมของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเดือนนี้ส่วนใหญ่หากเป็นบ้านเดี่ยวจะเน้นที่ระดับราคา 10-20 ล้านบาท ทาวน์เฮ้าส์จะเน้นราคา 2-3 ล้านบาท และอาคารชุดที่ราคา 1-2 ล้านบาท

แสดงระดับราคาและจำนวนหน่วยดังนี้

เนื่องจากมีการเปิดตัวโครงการบ้านแนวราบมากกว่าอาคารชุด โดยเฉพาะประเภทบ้านเดี่ยว จึงทำให้จำนวนหน่วยขายลดลง แต่มีมูลค่าโครงการและราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงขึ้น ซึ่งราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มขึ้นประมาณ (72.3%) หรือประมาณ 7.785 ล้านบาท  ซึ่งเดือนสิงหาคม 65 มีราคาขายเฉลี่ยที่ 4.519 ล้านบาท ซึ่งแสดงถึงแนวโน้มการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีราคาค่อนข้างสูง เพื่อกลุ่มเป้าหมายที่มีรายได้ค่อนข้างสูงและมีกำลังซื้อเพื่อการอยู่อาศัยและเพื่อจากการลงทุน

อัตราการขายได้ต่อเดือน พบว่าในเดือนแรกของการเปิดขายมีอัตราการขายได้เฉลี่ยที่ 16% ซึ่งลดลงจากเดือนที่ผ่านมาที่มีอัตราการขายได้ที่ 18% ต่อเดือน โดยประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มีอัตราการได้สูงสุด และมีจำนวนหน่วยขายเป็นส่วนใหญ่ของตลาด คือ อาคารชุดระดับราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 422 หน่วย ขายได้แล้ว 153 หน่วย (35%) รองลงคือ บ้านเดี่ยวระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป จำนวน 567 หน่วย ขายได้แล้ว 177 หน่วย (31%) และอันดับ 3 คือ ทาวน์เฮ้าส์ระดับราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 1,032 หน่วย ขายได้แล้ว 170 หน่วย (16%)

ในด้านทำเลที่ตั้งพบว่าในเดือนนี้พบโครงการที่เปิดตัวใหม่และตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพชั้นใน 2 โครงการ ส่วนที่ตั้งอยู่ในเขตเมืองชั้นกลางและส่วนต่อขยายของเมือง มีจำนวน 44  โครงการสำหรับอาคารชุดที่เปิดขายจะตั้งอยู่บริเวณส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าและบริเวณแหล่งงาน เช่น รังสิต สมุทรปราการ สมุทรสาคร ส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบจะกระจายตัวอยู่ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นกลาง ฝั่งตะวันออก ปทุมธานี นนทบุรี และรอยต่อระหว่างกรุงเทพฯ กับสมุทรสาคร เป็นสำคัญ เช่น ถนนพระราม 2 ถนนกรุงเทพกรีฑา ถนนรามคำแหง ถนนวงแหวนฝั่งตะวันออก ถนนบางนา-ตราด ถนนราชพฤกษ์ ถนนบางกรวย-ไทรน้อย เป็นต้น

เปรียบเทียบอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดตัวในเดือนกันยายนของปีนี้ กับเดือนเดียวกันของปี 2565 พบว่า ในปีนี้มีจำนวนโครงการเปิดใหม่มากกว่าปีที่ผ่านจำนวน 29 โครงการ (ปีที่ผ่านมามีจำนวน 24 โครงการ) มีมูลค่าโครงการมากกว่า 43,869 ล้านบาท หรือ 193% (ปีที่ผ่านมามีมูลค่า 22,728 ล้านบาท)   และมีจำนวนหน่วยขายมากกว่า 4,116 หน่วย หรือเพิ่ม 92.7% (ปีที่ผ่านมามีจำนวน 4,439 หน่วย)

หากเปรียบเทียบกับปี 2564 จำนวนโครงการที่เปิดใหม่ 9 เดือนแรก 2565 มีจำนวนโครงการเปิดใหม่รวม 299 โครงการ มากกว่า 9 เดือนแรก 2564 จำนวน 101 โครงการ หรือเพิ่มขึ้น 51.0% มีมูลค่าโครงการรวม 332,126 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 141,810 ล้านบาท หรือ 74.5%  มีจำนวนหน่วยขายรวม 77,449 หน่วย เพิ่มขึ้น 40,124 หน่วย หรือเพิ่ม 107.5%

        เมื่อสถานการณ์โควิด-19 คลี่คลาย ทำให้มีการเปิดตัวโครงการใหม่ที่มากกว่าปีที่ผ่านมาอย่างชัดเจน เนื่องจากผู้ประกอบการมีความมั่นใจในการลงทุนมากขึ้น  แต่รูปแบบโครงการอาจจะเน้นผู้มีรายได้ค่อนข้างสูงที่ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว และค่าครองชีพที่สูงขึ้น