สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศสิงคโปร์ 2565

น้ำทิพย์ พรโชคชัย

กรรมการผู้จัดการ บจก. AREA Research

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศสิงคโปร์ช่วงครึ่งปีแรกนี้นับเป็นโอกาสของผู้ซื้อตัวจริง หลังรัฐออกมาตรการควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (Cooling Measure) เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดภาวะฟองสบู่แตก เนื่องจากที่ผ่านมาราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นจากอุปสงค์ของคนในประเทศและชาวต่างชาติ ในขณะที่อุปทานน้อยเนื่องจากมีหน่วยขายเปิดใหม่ไม่มากนัก ทำให้ราคาซื้อและเช่าที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง มาตรการที่ออกมานี้จะทำให้การซื้อเพื่อเก็งกำไรลดลง และคาดว่าจะทำให้ราคาขายอสังหาฯ ปรับตัวลดลงในช่วงครึ่งปีแรก จึงเป็นโอกาสของผู้ซื้อตัวจริงในช่วงนี้

จากรายงานของ The Business Times เมื่อวันที่ 31 มีนาคม 2565 ราคาที่อยู่อาศัยในสิงคโปร์ปรับตัวสูงขึ้นร้อยละ 10.6 ต่อปี ในปี 2564 โดยมียอดโอนสูงถึง 33,000 หน่วย สูงเป็นอันดับสองในประวัติการณ์นับตั้งแต่ปี 2555 นับว่าเป็นสภาวะตลาดที่เอื้อกับผู้ขาย เพราะมีอุปสงค์ความต้องการอสังหาฯ สูง ในขณะที่อุปทานมีจำกัด เนื่องจากตลาดกลับมาฟื้นตัวดีเหมือนช่วงก่อนการแพร่ระบาดของโควิด-19 ทำให้มีความต้องการจากทั้งคนในประเทศและชาวต่างชาติ ในขณะที่อุปทานลดลงทุกปี ส่งผลให้ราคาขายอสังหาฯ พุ่งสูงขึ้น รัฐบาลจึงต้องออกมาตรการควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (Cooling Measure) ซึ่งมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 16 ธันวาคม 2564 ซึ่งคาดว่าจะส่งผลให้ราคาอสังหาฯ ลดลงชั่วคราว 1- 2 ไตรมาส ก่อนจะกลับมาเติบโตอีกครั้ง ดั้งนั้นในช่วงครึ่งแรกของปี 2565 จึงเป็นโอกาสของผู้ซื้อในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ก่อนที่ราคาจะขยับตัวสูงขึ้น

นี่ก็ไม่ใช่ครั้งแรก ที่รัฐบาลสิงคโปร์ออกมาตรการควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (Cooling Measure) เพราะมีการออกมาตรการนี้แล้วครั้งหนึ่งในปี 2561 ก่อนจะปรับมาตรการอีกครั้งในปี 2564 ที่ผ่านมา โดยสาเหตุที่ออกมาตรการนี้ก็เพื่อเป็นการป้องกันการเกิดภาวะฟองสบู่แตก เนื่องจากในช่วงปี 2559 – 2561 มีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอย่างร้อนระอุ ทำให้ภาครัฐต้องออกมาตราการดังกล่าวเพื่อควบคุมอุปสงค์ของผู้ซื้อ โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุน และลดการเกิดอุปทานโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ด้วยการลดจำนวนการขายที่ดินจากภาครัฐที่อนุญาตให้นำไปพัฒนาโครงการ (Government Land Sales: GLS) ตั้งแต่ช่วงครึ่งปี 2561 ส่งผลให้จำนวนอุปทานที่อยู่อาศัยในตลาดมีน้อยมาจนถึงปัจจุบันนี้

โดยรายละเอียดของมาตรการควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (Cooling Measure) ในปี 2564 มีรายละเอียดการปรับแก้ ได้แก่

1. 1. ปรับเพิ่ม อากรแสตมป์ผู้ซื้อบ้าน (Additional Buyer’s Stamp Duty: ABSD)

– สำหรับชาวต่างชาติ เป็น 30% จากเดิม 20%

– สำหรับผู้ถือวีซ่าถาวร (Permanent Resident) เป็น 30% จากเดิม 15%

– สำหรับพลเมืองสิงคโปร์ที่ซื้อบ้านหลังที่ 2 เป็น 17% จากเดิม 12%

– สำหรับพลเมืองสิงคโปร์ที่ซื้อบ้านหลังที่ 3 ขึ้นไป เป็น 25% จากเดิม 15%

– สำหรับบริษัทที่เข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ใดๆ เป็น 25% จากเดิม 35% (และคิดเพิ่มอีก 5% สำหรับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์)

2. 2. ปรับลด LTV จากเดิม 90% เหลือ 85%มาตรการนี้ได้ลดสัดส่วนเงินกู้สำหรับการกู้ซื้อบ้านของการเคหะสิงคโปร์ (HDB) จากเดิมกู้ได้ 90% ของราคาบ้าน เหลือ 85% ของราคาบ้าน เท่ากับผู้ซื้อจะต้องเตรียมเงินสดไว้มากขึ้นสำหรับการซื้อบ้าน

ในขณะที่ประเทศไทยมีสถานการณ์ที่แตกต่างกัน เนื่องจากประเทศไทยต้องการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เกิดการซื้อขายมากขึ้น ธปท. จึงออกมาตรการผ่อนคลาย LTV ชั่วคราว ให้กู้ซื้อบ้านได้ 100% ของมูลค่าหลักประกันถึงสิ้นปี ถึง 31 ธ.ค. 2565 โดยหวังว่ามาตรการนี้จะส่งผลให้เกิดมูลค่าสินเชื่อปล่อยใหม่ 5 หมื่นล้านบาท และกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ 7%

3. 3. ปรับลด TDSR จากเดิม 60% เหลือ 55% ลดสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้รวม (Total Debt Service Ratio: TDSR) ลงจาก จากเดิม 60% เหลือ 55% เท่ากับว่าผู้ที่จะกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์จะต้องเช็คเครดิตของตนให้ดี หากมีภาระกู้รถ กู้บ้านมากเกินไปจะกู้ไม่ได้แล้ว

ราคาค่าเช่าพุ่ง เนื่องจากอุปทานที่อยู่อาศัยในตลาดน้อย

ตลาดที่อยู่อาศัยในสิงคโปร์ในปี 2564 เติบโตอย่างร้อนแรง เนื่องจากยอดซื้อที่อยู่อาศัย และความต้องการเช่าพุ่งสูงขึ้น ในขณะที่การก่อสร้างที่อยู่อาศัยแล้วเสร็จค่อนข้างเงียบเหงาตั้งแต่ปี 2561 และยิ่งชะลอตัวลงจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ในช่วงต้นปี 2564 ทำให้มีอุปทานในตลาดน้อยกว่าอุปสงค์ ซึ่งความต้องการเช่านี้เกิดจากแรงงานต่างชาติที่มีฝีมือ (Skilled worker) ซึ่งต้องอาศัยอยู่ในสิงคโปรนับตั้งแต่เกิดโควิด และเมื่อสถานการณ์ดีขึ้นก็เริ่มมีจำนวนแรงงานต่างชาติกลับเข้ามาอยู่ในสิงคโปร์มากขึ้นอีกด้วย

จากข้อมูลขององค์กรพัฒนาเมืองสิงคโปร์ (The Urban Redevelopment Authority : URA) พบว่าดัชนีการเช่าที่อยู่อาศัยโดยรวมในปี 2563 ลดลงร้อยละ -0.5 ต่อปี ก่อนจะพุ่งขึ้นในปี 2564 ร้อยละ 9.9 ทำสถิติเติบโตสูงสุดนับตั้งแต่ปี 2553 ยอดการเช่าที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุดยังคงเติบโตได้ดี ถึงแม้ว่าจะปรับลดลงร้อยละ – 1.8 ในปี 2563 เนื่องจากมีจำนวนอุปทานในตลาดน้อย แต่ก็กลับมาเติบโตร้อยละ 6.5 ในปี 2564 เป็นอัตราการเติบโตสูงสุดนับตั้งแต่ปี 2543

ถึงแม้ว่าตลาดการเช่าที่อยู่อาศัยจะเติบโตขึ้นตามความต้องการที่เพิ่มสูงขึ้น แต่อุปทานยังไม่เพียงพอเนื่องจากการก่อสร้างที่ล่าช้า โดยในปี 2563 มีที่อยู่อาศัยรวมเพียง 3,433 หน่วยเท่านั้นที่สร้างเสร็จ นับเป็นยอดที่ต่ำที่สุดในรอบ 25 ปีที่ผ่านมา ถึงแม้ว่ายอดก่อสร้างที่อยู่อาศัยแล้วเสร็จในปี 2564 จะเพิ่มขึ้นเป็น 6,388 หน่วยแต่ก็ยังน้อยกว่าค่าเฉลี่ย 14,572 ในรอบ 5 ปีก่อนการแพร่ระบาดของโควิด – 19 (ช่วงปี พ.ศ. 2558-2562) และคาดว่าในปีนี้ 2565 จะมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จราว 11,247 หน่วย เนื่องจากอุตสาหกรรมการก่อสร้างน่าจะยังไม่ฟื้นตัวดี

อุปทานในตลาดต่ำสุดในรอบหลายปีที่ผ่านมา

ตลาดอสังหาฯ ของประเทศสิงคโปร์ในปี 2564 ฟื้นตัวได้ดีเหมือนช่วงก่อน COVID-19 จากอุปสงค์ความต้องการที่อยู่อาศัยของคนในประเทศ และการเริ่มกลับมาของผู้ซื้อต่างชาติ โดยมีความต้องการพื้นที่ที่กว้างขึ้นเนื่องจากผู้คนต้อง Work-From-Home และ Learn-From-Home กันมากขึ้น ประกอบกับความผันผวนของตลาดหุ้น ทำให้ผู้คนบางส่วนหันมาเลือกลงทุนในอสังหาฯ แทนการลงทุนในตลาดหุ้นเพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่มั่นคงกว่า

แต่ในด้านอุปทานมีจำกัดเนื่องจากมีการเปิดตัวโครงการใหม่น้อย โดยในปี 2564 คาดว่ามีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยของภาคเอกชนราว 24 โครงการ โดยที่ 12 โครงการอยู่ในพื้นที่ใจกลางเมือง 7 โครงการในย่านส่วนต่อเมือง และ 5 โครงการในย่านชานเมือง รวมจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดใหม่โดยภาคเอกชน 10,496 หน่วย และมีจำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ 13,027 หน่วย ซึ่งมีอัตราการขายสูงกว่าปีก่อนหน้า พ.ศ. 2563 ราว 30.5 % นับเป็นอัตราการขายที่สูงที่สุดนับตั้งแต่ปี 2556 ส่งผลให้อุปทานเหลือขายลดลงเหลือ 14,333 หน่วย ต่ำกว่ายอดต่ำสุดในปี 2560 ซึ่งมีจำนวนอุปทานเหลือขาย 16,929 หน่วย โดยอุปทานที่มีอยู่จำกัดนี้มีผลมาจากมาตรการของรัฐ ที่ลดจำนวนการขายที่ดินจากภาครัฐที่อนุญาตให้นำไปพัฒนาโครงการ (GLS) ตั้งแต่ช่วงครึ่งปี 2561 และจำนวนอุปทานจากภาครัฐก็ถูกลดลงอีกครั้งในช่วงปลายปี 2563 เหลือที่อยู่อาศัยใหม่เพียง 755 หน่วย เนื่องมาจากการแพร่ระบาดของโควิด -19 ส่งผลให้อุปทานในตลาดลดลงในปี 2565

ทั้งนี้ คาดว่าในปีนี้จะมีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยของภาคเอกชนราว 41 โครงการ รวม 5,282 หน่วย และหากรวมหน่วยขายที่จะเปิดตัวในเฟสใหม่ของโครงการเก่าคาดว่าจะมีจำนวนหน่วยขายเปิดใหม่ราว 8,000 หน่วยในปี 2565 ซึ่งต่ำกว่าปีที่แล้วร้อยละ 23.8 และต่ำที่สุดนับตั้งแต่ปี 2560 หมายความว่าผู้ซื้อบ้านจะมีตัวเลือกไม่มากนัก

ที่อยู่อาศัยแนวราบอุปทานน้อย ราคาสูง และเป็นที่ต้องการ

ประเทศสิงคโปร์มีประชากรอยู่อาศัยกันอย่างหนาแน่น ทำให้ประชากรร้อยละ 80 อยู่ในที่อยู่อาศัยที่รัฐเป็นเจ้าของ และอีกร้อยละ 20 อยู่ในที่อยู่อาศัยของภาคเอกชน ซึ่งจากรายงานล่าสุดของ HDB พบว่ามีมากกว่า 1 ล้านอาคารชุดที่เป็นที่อยู่อาศัยที่รัฐเป็นเจ้าของ ณ สิ้นปี 2564 มีที่อยู่อาศัยของภาคเอกชน 382,195 หน่วย ซึ่งในจำนวนนี้ 908,933 หน่วยเป็นห้องชุด (ประมาณ 81%) ในขณะที่ 73,262 หน่วยเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ (ประมาณ 19%) หากมองในภาพรวมของที่อยู่อาศัยทั้งภาคเอกชนและภาครัฐแล้ว มีเพียงร้อยละ 5 เท่านั้นที่เป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ ทำให้ที่อยู่อาศัยประเภทนี้มีอุปทานจำกัด และมีราคาสูง

ที่อยู่อาศัยแนวราบในสิงคโปร์จะถูกแบ่งเป็น 3 ประเภทหลัก ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และ บ้านแถว ซึ่งจากข้อมูลของ หน่วยงานด้านการพัฒนาเมือง (The Urban Redevelopment Authority – URA) พบว่า ณ สิ้นปี 2564 มีบ้านเดี่ยวจำนวน 10,849 หน่วย บ้านแฝดจำนวน 22,276 หน่วย และบ้านแถว 40,137 หน่วยเท่านั้น

ในปี 2564 นับว่าเป็นปีทองของที่อยู่อาศัยแนวราบในสิงคโปร์ เนื่องจากมียอดขายทั้งหมด 3,023 หน่วย สูงกว่ายอดขาย 1,807 หน่วยในปี 2563 ถึง 67% นับว่าเป็นยอดขายที่สูงที่สุดในรอบ 11 ปีนับตั้งแต่ปี 2553 ซึ่งมียอดขายที่อยู่อาศัยแนวราบ 3,729 หน่วย โดยคาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบได้รับอานิสงค์จากการแพร่ระบาดของโควิด-19 เนื่องจากผู้คนต้องล็อกดาวน์ Work From Home และ Learn From Home จึงต้องการพื้นที่ใช้ชีวิตมากขึ้น ผู้ซื้อบ้านที่มีกำลังพอจึงหันมาซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบแทน

ราคาบ้านมือหนึ่งเพิ่มขึ้นเกือบ 2 เท่าภายในเวลา 10 ปี

จากความต้องการที่สูงขึ้นส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยแนวราบโดยรวมเพิ่มขึ้น 8 % ปีต่อปี ในปี 2564 เทียบกับ 1.9% ปีต่อปี ในปี 2563 เนื่องมาจากที่อยู่อาศัยแนวราบที่เปิดตัวใหม่ซึ่งมีราคาสูงขึ้น 14.8% ปีต่อปี อยู่ที่ 2,247ดอลลาร์สิงคโปร์/ตารางฟุต (580,476 บาท/ตารางเมตร) ส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบมือสองเติบโต 7.6% เป็น 1,414 ดอลลาร์สิงคโปร์/ตารางฟุต (365,284 บาท/ตารางเมตร)

ราคาบ้านมือหนึ่งเพิ่มขึ้นเกือบ 2 เท่าภายในเวลา 10 ปี (ช่วงปี 2553 – 2564) โดยราคาที่อยู่อาศัยแนวราบมือหนึ่งเติบโตจาก 1,146ดอลลาร์สิงคโปร์/ตารางฟุต (296,051 บาท/ตารางเมตร) ในปี 2553 เป็น 2,247ดอลลาร์สิงคโปร์/ตารางฟุต (580,476 บาท/ตารางเมตร) ในปี 2564 ในขณะที่ที่อยู่อาศัยแนวราบมือสองเติบโตราว 74% ในรอบ 10 ปี จาก 811ดอลลาร์สิงคโปร์/ตารางฟุต (209,509 บาท/ตารางเมตร) ในปี 2553 เป็น 1,414 ดอลลาร์สิงคโปร์/ตารางฟุต (365,284 บาท/ตารางเมตร) ในปี 2564

กรณีนี้ทำให้เห็นว่าความเหลื่อมล้ำของราคาบ้านมือหนึ่งและมือสองห่างกันราว 41% ในปี 2553 และขยายออกเป็น 59% ในปี 2564 และความเหลื่อมล้ำของราคายิ่งขยายใหญ่ขึ้นในช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 เนื่องจากมีจำนวนอุปทานบ้านมือหนึ่งน้อยเมื่อเทียบกับความต้องการที่สูงขึ้นมาก ประกอบกับภาวะขาดแรงงาน และราคาค่าก่อสร้างที่สูงขึ้นส่งผลให้ราคาบ้านมือหนึ่งเพิ่มขึ้นสูง อย่างไรก็ตาม หลังจากรัฐประกาศมาตรการ Cooling Measure คาดว่าจะส่งผลให้จำนวนการซื้อขายบ้านมือหนึ่งในปี 2565 ลดลงกว่าปีก่อนหน้า ในขณะที่ราคาบ้านจะยังคงที่ หรืออาจเพิ่มขึ้นอีกด้วย

ที่มา:

https://www.businesstimes.com.sg/hub-projects/property-2022-march-issue

https://www.propertyguru.com.sg/property-guides/singapore-property-cooling-measures-december-2021-58872