ที่อยู่อาศัยเปิดใหม่กุมภาพันธ์ 2566 บ้านแฝดมาแรง

โดย……..ดร.โสภณ   พรโชคชัย

ผลการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่เขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล สำหรับเดือนกุมภาพันธ์ โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) สรุปภาพรวมโครงการเปิดขายใหม่ 28 โครงการ จำนวนหน่วยขายรวม 4,582 หน่วย และมูลค่าการพัฒนาโครงการรวม 22,912 ล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ดังนี้

เป็นที่น่าสังเกตว่าเดือนนี้มีบ้านแฝดเปิดตัวมากกว่าทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยว ซึ่งในรอบปีที่ผ่านไม่มีกรณีเช่นนี้ และจำนวนหน่วยกลุ่มใหญ่ขายในราคาขาย 3-5 ล้านบาท

จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในเดือนนี้มีทั้งหมด 4,582 หน่วย โดยประเภทที่มีจำนวนหน่วยขายมากที่สุด คือ อาคารชุด 1,805 หน่วย (39.4%) รองลงมา คือ บ้านแฝด จำนวน 1,256 หน่วย (27.4%) อันดับ 3 คือ บ้านเดี่ยว จำนวน 838 หน่วย (18.3%) ของจำนวนหน่วยขายที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด  ซึ่งเมื่อเปรียบเทียบจำนวนหน่วยขายกับเดือนที่ผ่านมา จะพบว่า จำนวนหน่วยของอาคารชุดลดลง จำนวน 4,387 หน่วย (-70.8%) ส่วนบ้านเดี่ยวลดลง 5 หน่วย (-0.6%) และทาวน์เฮ้าส์ก็ลดลงจำนวน 354 หน่วย (-36.1%)

ประเภทที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าการพัฒนาสูงสุด คือ บ้านเดี่ยว 10,933 ล้านบาท (47.7%) รองลงมาคือ บ้านแฝด 6,094 ล้านบาท (26.6%) ส่วนอันดับ 3 คือ อาคารชุด 3,831 ล้านบาท (16.7%) ของมูลค่าการพัฒนาทั้งหมดตามลำดับ โดยบ้านเดี่ยว จะเน้นที่ระดับราคา 5-10 ล้านบาท บ้านแฝดที่ราคา 3-5 ล้านบาท ทาวน์เฮ้าส์จะมีราคาขายที่ 2-3 ล้านบาท ส่วนอาคารชุดจะเน้นที่ราคา 1-2 ล้านบาท

อัตราการขายได้ต่อเดือนเฉลี่ยที่ 12.9% ซึ่งลดลงจากเดือนที่ผ่านมาที่มีอัตราการขายได้ที่ 15.4% ต่อเดือน โดยประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มีอัตราการได้สูงสุดและมีจำนวนหน่วยขายเป็นส่วนใหญ่ของตลาด คือ อาคารชุดระดับราคา 1-2 ล้านบาท ขายได้ 26.0% รองลงคือ อาคารชุดระดับราคา 2-3 ล้านบาท ขายได้ 20.3% และอันดับ 3 คือ บ้านเดี่ยวระดับราคามากกว่า 20 ล้านบาท ขายได้ 15.4%

ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มขึ้นประมาณ 66.6% เมื่อเปรียบกับเดือนมกราคม 2566 โดยเดือนนี้มีราคาเฉลี่ยที่ประมาณ 5.000 ล้านบาท แต่เดือนที่ผ่านมามีราคาขายเฉลี่ยที่ 3.001 ล้านบาท แสดงถึงแนวโน้มการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาปานกลาง-ราคาค่อนข้างสูง ที่มีทำเลส่วนต่อขยายเมืองมากขึ้น และเน้นกลุ่มผู้ที่มีรายได้ปานกลางถึงค่อนข้างสูงในย่านนั้นๆ เป็นสำคัญ

การเปิดตัวโครงการใหม่เดือนนี้ ร้อยละ 73 ของจำนวนหน่วยขายพัฒนาโดยผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ และบริษัทในเครือ ซึ่งพัฒนาสินค้าที่มีราคาขายต่อหน่วยแพงจึงทำให้ราคาขายเฉลี่ยต่อโครงการสูงขึ้น

ตารางจัดอันดับบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ที่มีจำนวนหน่วยขายมากที่สุด 5 อันดับ ดังนี้

สำหรับทำเลที่มีการเปิดขายใหม่ อาคารชุดที่เปิดขายจะตั้งอยู่ในบริเวณย่านสถานศึกษา และตามแนวสถานีรถไฟฟ้าสายสีเขียว เช่นย่านสถานีสะพานใหม่-คูคต แบริ่ง-สมุทรปราการ และรถไฟฟ้าสายสีม่วงบางซื่อ-บางใหญ่ ส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีการเปิดใหม่จะตั้งอยู่ในเขตพื้นที่ส่วนต่อขยายเมือง เช่น รามคำแหง พัฒนาการ-สวนหลวง ย่านลาดพร้าว ย่านกาญจนภิเษก (ตะวันตก)-บางบัวทอง ย่านสุขสวัสดิ์-ประชาอุทิศ ย่านกาญจนาภิเษก (ตะวันออก)-ลำลูกกา  รวมถึงพื้นรอบนอก เช่น รังสิต-ปทุมธานี พระราม 2-พุทธสาคร ถนนเศรษฐกิจ เป็นต้น

หากพิจารณาจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดตัวในเดือนกุมภาพันธ์ของปีนี้เปรียบเทียบกับเดือนเดียวกันของปีที่ผ่านมา จะพบว่าในปีนี้มีจำนวนโครงการเปิดใหม่เพิ่มขึ้นจำนวน 13 โครงการ มีมูลค่าโครงการเพิ่มขึ้น 4,196 ล้านบาท (22.4%) แต่จำนวนหน่วยขายลดลง 3,927 หน่วย (-46.2%)

สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเด่นในด้านทำเลที่ตั้ง รูปแบบโครงการ และอัตราการขายได้ ที่เปิดตัวในเดือนกุมภาพันธ์ 2566 มีโครงการที่น่าสนใจดังนี้

                ออริจิ้น เพลส พหล 59 สเตชั่น (Origin Place Phahol 59 Station) ถนนพหลโยธิน แขวงอนุสาวรีย์ เขตบางเขน กรุงเทพมหานคร พัฒนาโดย บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ประเภทอาคารชุด 8 ชั้น จำนวน 1 อาคาร ขนาดที่ดินโครงการ 1-0-88 ไร่ จำนวนหน่วยขาย 144 หน่วย ขายได้แล้ว 79 หน่วย (55%) รายการส่งเสริมการขาย มีส่วนลด 200,000 บาท แถมฟรีเครื่องปรับอากาศ 2 เครื่อง เตาไฟฟ้า เครื่องดูดควัน เครื่องฟอกอากาศ Digital Door Lock เตียงนอน ตู้เสื้อผ้า ตู้รองเท้า ฉากกั้นอาบน้ำ ชุดครัว อ่างล้างจาน ชั้นวางทีวี

กลุ่มเป้าหมาย คือ กลุ่มผู้ปกครองที่ซื้อเป็นทรัพย์สินหรือเก็งกำไรไว้สำหรับอนาคตและบุตรหลาน กลุ่มพนักงานประจำ และกลุ่มนักลงทุน (สัดส่วนผู้ซื้ออยู่อาศัย 85% : เก็งกำไร 5% : เพื่อการลงทุน 10%)  จุดเด่นของโครงการ: ผนังหนากันเสียง สามารถเลี้ยงสัตว์ได้ ติดถนนพหลโยธิน ใกล้รถไฟฟ้าสถานีพหลโยธิน 59 เพียง 50 เมตร

รูปแบบห้องมี 2 แบบ คือ ขนาด 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ พื้นที่ใช้สอย 28 ตารางเมตร กั้นห้องนอนด้วยกระจกบานสไลด์ พร้อมระเบียงส่วนตัว ราคา 3.000 ล้านบาท และแบบ 1 ห้องนอนพลัส พื้นที่ใช้สอย 34.50-34.90 ตารางเมตร ขนาด 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ 1 ห้องอเนกประสงค์ พร้อมระเบียงส่วนตัวติดห้องนั่งเล่น ราคา 3.990 ล้านบาท

                    อินนิซิโอ ศรีนครินทร์ (Inizio Srinakarin) ซอยทรัพย์พัฒนา ถนนศรีนครินทร์ ตำบลบางเมือง อำเภอเมือง จังหวัดสมุทรปราการ พัฒนาโดย บมจ. แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ประเภทบ้านแฝด 2 ชั้น ขนาดที่ดินโครงการ 27-0-21.4 ไร่ จำนวนหน่วยขาย 176 หน่วย ขายได้แล้ว 26 หน่วย (15%) รายการส่งเสริมการขาย รับปั๊มน้ำ ถังสำรองน้ำ จัดสวน ระบบ Air Plus สัญญาณกันขโมย บริการขนย้ายบ้าน จาก JVK

กลุ่มเป้าหมาย: ผู้มีรายได้ปานกลางขึ้นไป ซื้อเป็นบ้านหลังที่ 2 สำหรับสร้างครอบครัวใหม่ หรือมีสมาชิกในครอบครัวเพิ่ม จุดเด่นของโครงการ  มีระบบ Air Flow หมุนเวียนอากาศภายในบ้าน ห้องน้ำในห้องนอนใหญ่พร้อม Auto Washlet (ฝารองนั่งชักโครกอัตโนมัติ) บ้านคู่ครบฟังก์ชั่น ท่ามกลางบรรยากาศของส่วนกลางขนาดใหญ่ผู้ประกอบการมีชื่อเสียง

รูปแบบบ้านแฝด 2 ชั้น (SHARE) พื้นที่ใช้สอย 149 ตารางเมตร ขนาด 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ ที่จอดรถ 2 คัน ราคาเริ่มต้น 5.290 ล้านบาท

เพลิน เพลิน คอนโด พระราม 5-ราชพฤกษ์ 2 (Ploen Ploen Condo Rama 5-Ratchapruek 2) ซอยบางไผ่ 21 ถนนนครอินทร์ ตำบลบางไผ่ อำเภอเมืองนนทบุรี จังหวัดนนทบุรี พัฒนาโดย บจก. วิถีไทย เรียลเอสเตท ประเภทอาคารชุด 8 ชั้น จำนวน 1 อาคาร ขนาดที่ดินโครงการ 1-0-8.8ไร่ จำนวนหน่วยขาย 77 หน่วย ขายได้แล้ว 73 หน่วย (95%)            รายการส่งเสริมการขาย: รับส่วนลด 20,000 บาท แบบ 1 ห้องนอนรับเครื่องปรับอากาศ 1 เครื่อง แบบ 2 เฟอร์นิเจอร์ครบ เคาน์เตอร์ครัว ผ้าม่าน

กลุ่มเป้าหมาย คือคนวัยทำงานที่ทำงานในพื้นที่จังหวัดนนทบุรี (สัดส่วนผู้ซื้ออยู่อาศัย 70% : เก็งกำไร 15% : เพื่อการลงทุน 15%) จุดเด่นของโครงการ ราคาเริ่มต้นไม่สูง เชื่อมต่อถนนหลายสาย ใกล้ห้างสรรพสินค้าหลายแห่ง

รูปแบบมี 2 แบบ คือ ขนาด 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ พร้อมระเบียงส่วนตัว พื้นที่ใช้สอย 32.5-34.5 ตารางเมตร ราคา 1.130 ล้านบาท  และ ขนาด 2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ พร้อมระเบียงส่วนตัว พื้นที่ใช้สอย 43-43.5 ตารางเมตร ราคา 1.870 ล้านบาท

                บางกอก บูเลอวาร์ด ซิกเนเจอร์ เวสต์เกต (Bangkok Boulevard Signature Westgate) ถนนกาญจนาภิเษก ตำบลบางบัวทอง อำเภอบางบัวทอง จังหวัดนนทบุรี พัฒนาโดย บมจ. เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ประเภทบ้านเดี่ยว 2 ชั้น ขนาดที่ดินโครงการ 18-1-65.2 ไร่ จำนวนหน่วยขาย ทั้งหมด 42 หน่วย ขายได้แล้ว 10 หน่วย (24%) รายการส่งเสริมการขาย: รับส่วนลดรายแปลง ระบบแอร์โฟลว์ ระบบสมาร์ทโฮม กลุ่มเป้าหมาย: ผู้มีรายได้ระดับสูง และเจ้าของกิจการ ที่ต้องการในบ้านพักอาศัยขนาดใหญ่ ในทำเลบางบัวทอง  จุดเด่นของโครงการ บ้านเดี่ยวในทำเลติดถนนสายหลัก ใกล้ห้าง และทางด่วนศรีรัช เข้า-ออกเมืองได้อย่างสะดวก

รูปแบบบ้านและระดับราคาที่เปิดขายมีดังนี้

• บ้านเดี่ยว 2 ชั้น (Tuscan) พื้นที่ใช้สอย 391 ตารางเมตร ขนาด 4 ห้องนอน 5 ห้องน้ำ 1 ห้องแม่บ้าน ที่จอดรถ 4 คัน ราคา 18.890 ล้านบาท
• บ้านเดี่ยว 2 ชั้น (Ionic) พื้นที่ใช้สอย 439 ตารางเมตร ขนาด 4 ห้องนอน 5 ห้องน้ำ 1 ห้องแม่บ้าน ที่จอดรถ 4 คัน ราคา 22.490 ล้านบาท
• บ้านเดี่ยว 2 ชั้น (Corinthian) พื้นที่ใช้สอย 514 ตารางเมตร ขนาด 4 ห้องนอน 5 ห้องน้ำ 1 ห้องแม่บ้าน ที่จอดรถ 4 คัน ราคา 26.900 ล้านบาท