ตอนนี้มีอุปทานที่อยู่อาศัยรอขายอีกเท่าไหร่

ตอนนี้มีอุปทานที่อยู่อาศัยรอขายอีกเท่าไหร่

ดร.โสภณ พรโชคชัย

หลายท่านคงอยากทราบว่า ณ กลางปี 2564 ยังมีหน่วยที่อยู่อาศัยที่อยู่ในมือของผู้ประกอบการซึ่งถือเป็นอุปทานรอผู้มาซื้ออยู่อีกเท่าไหร่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล  อุปทานเหล่านี้จะขายหมดไหม จะหมดได้เมื่อไหร่

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลแห่งเดียวที่สำรวจรายไตรมาสของตลาดที่อยู่อาศัย และสำรวจพบว่าในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2564 หรือกลางปีนี้ ยังมีหน่วยขายที่อยู่อาศัยประเภทต่างๆ ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว ห้องชุดและที่ดินจัดสรร รวมกันถึง 213,728 หน่วย ซึ่งถือว่ามีจำนวนมหาศาล

อย่างไรก็ตามอุปทานนี้กำลังค่อยๆ ลดลง เพราะเมื่อเทียบกับในช่วงปลายปี 2564 ปรากฏว่าหน่วยขายที่รอผู้ซื้ออยู่ลดลง 7,464 หน่วย ที่เป็นเช่นนี้เพราะในครึ่งปี 2564 มีการเปิดสินค้าใหม่ลดลง เหลือเพียงประมาณ 25,000 หน่วย ในขณะที่ในครึ่งแรกของปี 2564 นี้ มีการขายที่อยู่อาศัยได้ประมาณ 38,000 หน่วย ทำให้อุปทานส่วนเกิดได้รับการดูดซับไป  กรณีนี้ถือเป็นสัญญาณที่ดีที่อุปทานลดลง โอกาสที่ภาวะล้นตลาดก็ลดลงตามไปด้วย

สินค้าที่เหลืออยู่หรือรอผู้ซื้ออยู่นี้ ใช่ว่าเป็นสินค้าที่ขายไม่ดี เพียงแต่ ณ เวลาที่สำรวจในกลางปี 2564 นั้น สินค้านั้นยังรอผู้ซื้ออยู่  บ้างก็อาจเพิ่งเปิดตัวไม่นานจึงยังไม่ได้ขายออกไป   ที่น่าห่วงก็คือสินค้าเหล่านี้มีเพียง 45,817 หน่วย หรือ 21% เท่านั้นที่สร้างเสร็จ 100% รอการขาย  ส่วนมากยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง และที่สร้างได้ไม่ถึง 60% มึถึง 54% ของทั้งหมด  ถ้าเกิดมีวิกฤติเศรษฐกิจหรือวิกฤตอสังหาริมทรัพย์มาเยือน อุปทานเหล่านี้ก็คงกลายเป็นซากร้างไว้ ซึ่งถือเป็นการลดอุปทานโดยปริยายไปทางหนึ่ง

ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยพบว่าสินค้าที่ยังรอผู้ซื้ออยู่มากที่สุดก็คือ ห้องชุดที่มีอยู่ถึง 86,734 หน่วย หรือ 41% ของสินค้าทั้งหมด  รองลงมาก็คือทาวน์เฮาส์ มีอยู่ 69,982 หน่วย หรือ 33% และตามด้วยบ้านเดี่ยว 34,145 หน่วย หรือ 16%  นอกจากนี้ยังมีบ้านแฝด 18,574 หน่วย หรือ 9%  จะเห็นได้ว่าบ้านแฝดมีแนวโน้มเกิดมากขึ้น เพราะเป็นอุปทานที่ทดแทนบ้านเดี่ยวแต่ราคาถูกกว่าเนื่องจากตามกฎหมาย บ้านแฝดมีขนาด 35 ตารางวาเป็นอย่างน้อย ในขณะที่บ้านเดี่ยวต้องมีขนาดอย่างน้อย 50 ตารางวา  ส่วนตึกแถวและที่ดินจัดสรรมีอยู่น้อยมาก

ในอนาคต การผลิตที่อยู่อาศัยในแนวราบจะมีมากขึ้น การผลิตห้องชุดจะลดลงจากเดิมบ้าง เพราะอุปทานส่วนเกินยังเหลืออยู่อีกพอสมควร ทั้งนี้สังเกตได้ว่าการเปิดตัวโครงการอาคารชุดมีน้อยลงในปี 2563 และ 2564  อย่างไรก็ตามด้วยค่าใช้จ่ายในการเดินทางที่ค่อนข้างสูง  ครัวเรือนที่มีรายได้ปานกลาง ก็คงจะขยับขยายไปอยู่ชานเมืองไกลๆ ไม่ได้มากนัก  ความจำเป็นในการอยู่อาศัยในห้องชุดในเขตใจกลางเมืองจะกลับมาใหม่ได้

จะเห็นได้ว่าอุปทานจำนวน 213,728 หน่วยนี้ ต้องใช้เวลาขายถึง 39 เดือน หรือราว 3 ปีเศษๆ โดยมีเงื่อนไขว่าจะไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เลย  อย่างไรก็ตามในความเป็นจริง ก็ยังมีการเปิดตัวโครงการใหม่เป็นระยะๆ  ดังนั้นระยะเวลาการขายหมดสิ้นก็คงเลื่อนออกไป  ในกรณีที่ดินจัดสรรที่ถือว่าไม่เป็นที่นิยมอีกต่อไป ก็คงต้องขายอีกนานกว่าจะหมด และคงจะค่อยๆ เปลี่ยนสภาพเป็นสินค้าอื่นแทน

สิ่งที่น่าสนใจก็คือ ในกรณีบ้านเดี่ยว สินค้าที่มีราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป น่าจะใช้เวลาขายน้อยกว่า โดยจะขายได้หมดภายในเวลาประมาณ 46 เดือน ในขณะที่บ้านเดี่ยวราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท กลับต้องใช้เวลาขายอีก 8-10 ปี แสดงว่าบ้านเดี่ยวราคาปานกลางกลับขายยากเพราะประชาชนทั่วไปมีรายได้ลดลง มีฐานะความเป็นอยู่ที่อาจจะยากจนลง  ในทำนองเดียวกันบ้านแฝดราคาเกินกว่า 5 ล้านบาทกลับขายดีกว่าบ้านแฝดที่มีราคาถูกกว่า  และทาวน์เฮาส์ราคาเกิน 20 ล้านบาท ก็ขายดีเช่นกัน  ส่วนห้องชุดก็ขายดีกว่าสินค้าอื่นในแทบทุกระดับราคา  กรณีนี้แสดงว่าในปัจจุบันผู้มีรายได้สูงหรือที่ยังไม่เดือดร้อนนักจากการระบาดของโควิด-19 ยังมีความสามารถในการซื้อบ้านอยู่

        ดร.โสภณ คาดว่าสินค้าเหลือขายที่มีจำนวน 213,728 หน่วย ก็คงจะลดลงไปอีกในสิ้นปี 2564 และลดลงอย่างต่อเนื่อง เพราะการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ น่าจะมีน้อยลงตามภาวะเศรษฐกิจ ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2565 น่าจะหดตัวต่อเนื่อง อย่างไรก็ตามก็ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจในอนาคต