อสังหาฯ เปิดใหม่กรกฎาคม 66 ยังไม่แผ่ว

โดย……… ดร.โสภณ พรโชคชัย

ผลการสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ในเดือนกรกฎาคม 2566 มีโครงการเปิดขายใหม่รวม 44 โครงการ เพิ่มขึ้นจากเดือนมิถุนายนที่ผ่านมาจำนวน 2 โครงการ จำนวน 8,504 หน่วย รวมมูลค่าโครงการ 49,090 ล้านบาท ในภาพรวมแม้จะมีจำนวนโครงการเพิ่มขึ้น แต่จำนวนหน่วยลดลง เนื่องจากเป็นบ้านแนวราบเปิดตัวรวมกันถึง 62%

จำนวนหน่วยอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดตัวในเดือนกรกฎาคม 2566 มีทั้งหมด 8,504 หน่วย ลดลงจากเดือนที่ผ่านมา ประมาณ 25.9% โดยประเภทที่มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่มากที่สุดในเดือนนี้ยังคงเป็นอาคารชุด มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่คิดเป็น 36.3% รองลงมา คือ ทาวน์เฮ้าส์  27.3% ส่วนอันดับ 3 คือ บ้านเดี่ยว 25.0% ของจำนวนหน่วยขายที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด

มูลค่ารวมของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดใหม่ในเดือนกรกฎาคม 2566 นี้ มีมูลค่ารวมทั้งสิ้น 49,090 ล้านบาท ซึ่งลดลงจากเดือนที่แล้วประมาณ 11.3% โดยจะพบว่าสินค้าที่เข้าสู่ตลาดในเดือนนี้แบ่งเป็น 2 กลุ่มหลัก คือ กลุ่มระดับราคาไม่เกิน 3.0 ล้านบาท มีหน่วยขายรวมมากถึง 53.2% และระดับราคาตั้งแต่ 5.0 ล้านบาทนขึ้นไปมี จำนวน 2,314 หน่วย หรือ 27.2% ดังนั้นภาพรวมของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเดือนนี้ส่วนใหญ่หากเป็นบ้านเดี่ยว จะเน้นที่ระดับราคา 5-10 ล้านบาท ทาวน์เฮ้าสน์ที่ราคา 2-3 ล้านบาท ส่วนอาคารชุดจะเน้นที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท

เมื่อเปรียบเทียบกับราคาขายเฉลี่ยของเดือนก่อน โดยราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยของเดือนนี้มีราคาเฉลี่ยที่ประมาณ 5.773 ล้านบาท เพิ่มขึ้นประมาณ 19.7% แต่เดือนที่ผ่านมามีราคาขายเฉลี่ยที่ 4.822 ล้านบาท ซึ่งในเดือนนี้แสดงถึงแนวโน้มการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาแพงเพิ่มขึ้น หากพิจารณาระดับราคาขายจะพบว่าในเดือนนี้มีการเปิดขายเริ่มต้นที่ระดับราคา 1-2 ล้านบาท มีจำนวน 2,036 หน่วย (23.9%) ระดับราคา 2-3 ล้านบาท มีจำนวน 2,487 หน่วย (29.9%) ระดับราคา 3-5 ล้านบาท มีจำนวน 1,667 หน่วย (19.6%) ส่วนที่มีระดับราคาเกิน 5 ล้านบาทขึ้นไปจำนวน 2,314 หน่วย (27.2%)

พิจารณาอัตราการขายได้ จะพบว่า ในเดือนแรกของการเปิดขายมีอัตราการขายได้เฉลี่ยที่ 18.9% ซึ่งเพิ่มขึ้นจากเดือนที่ผ่านมาที่มีอัตราการขายได้ที่ 13.4% ต่อเดือน โดยประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มีอัตราการได้สูงสุด และมีจำนวนหน่วยขายเป็นส่วนใหญ่ของตลาด คือ อาคารชุดระดับราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 1,138 หน่วย ขายได้แล้ว 487 หน่วย (42.8%) รองลงคือ อาคารชุดระดับราคา 1-2 ล้านบาท จำนวน 1,543 หน่วย ขายได้แล้ว 510 หน่วย (33.1%) และในเดือนนี้มีที่อยู่อาศัยแนวราบที่มียอดขายที่น่าสนใจ คือ บ้าบเดี่ยวราคาแพง ระดับราคา 10-20 ล้านบาท จำนวน 512 หน่วย ขายได้แล้ว 43 หน่วย (8.4%) คิดเป็นมูลค่าที่ขายได้ 661 ล้านบาท และบ้านเดี่ยวระดับราคามากกว่า 20 ล้านบาท จำนวน 361 หน่วย ขายแล้ว 40 หน่วย (11.1%) หรือคิดเป็นมูลค่าขายได้สูงถึง 1,636 ล้านบาท ตามลำดับ

เมื่อพิจารณาถึงผู้ประกอบการที่เปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนนี้ จะพบว่า เป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ (มหาชน) มีจำนวน 15 บริษัท คือ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) บริษัท จักรไพศาลเอสเตท จำกัด (มหาชน) บริษัท ออริจิ้นพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) บริษัท พีชแอนด์ลีฟวิ่ง จำกัด (มหาชน) บริษัท พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน)  บริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน) บริษัท พราวเรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) บริษัท พฤกษาเรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) บริษัท ไซมิสแอสเสท จำกัด (มหาชน) บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) บริษัท เอสซีแอสเสทคอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) และบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) นอกจากนี้ก็ยังมีบริษัทในเครือและบริษัททั่วไปอีกจำนวนหนึ่ง หากเปรียบเทียบการพัฒนาระหว่างบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ บริษัทในเครือ และบริษัท

ในด้านทำเลที่ตั้ง จะพบว่า ทำเลที่มีการเปิดขายใหม่ สำหรับอาคารชุดที่เปิดขายจะตั้งอยู่ในบริเวณพื้นที่กรุงเทพชั้นใน และส่วนต่อขยายตามแนวสถานีรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ  เช่น ย่านพหลโยธิน-อารีย์ รัชดาภิเษก กัลปพฤกษ์ รัตนาธิเบศร์ บางนา-เทพารักษ์ ฯลฯ ส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบที่มีการเปิดใหม่จะตั้งอยู่ในเขตพื้นที่ส่วนต่อขยายเมือง เช่น ย่านราชพฤกษ์-นครอินทร์ กรุงเทพ-นนทบุรี ชัยพฤกษ์ รังสิต-นครนายก ฉลองกรุง บางนา-เทพารักษ์  และยังมีพื้นรอบนอก เช่น เพชรเกษม-สามพราน คลองหลวง-เลียบคลองระพีพัฒน์  บางบ่อ-คลองด่าน เป็นต้น

หากพิจารณาจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดตัวในเดือนกรกฎาคมของปีนี้เปรียบเทียบกับเดือนเดียวกันของปีที่ผ่านมา จะพบว่า ในปีนี้มีจำนวนโครงการเปิดใหม่มากกว่าปีที่ผ่านมา 4 โครงการ มีจำนวนหน่วยขายเพิ่มขึ้น 1,724 หน่วย หรือ 10.0% (ปีที่ผ่านมามีจำนวน 6,780 หน่วย) และมีมูลค่าเพิ่มขึ้น 19,841 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 67.8% (ปีที่ผ่านมามีมูลค่า 29,250 ล้านบาท) และเมื่อเปรียบเทียบจำนวนโครงการที่เปิดใหม่รวม 7 เดือนแรกของปี  มีจำนวนโครงการเปิดใหม่รวม 231 โครงการ มากกว่า 7 เดือนแรก ปี 2565 จำนวน 12 โครงการ หรือเพิ่มขึ้น 5.5% (7 เดือนแรก ปี 65 มีจำนวน 219 โครงการ) มีจำนวนหน่วยขายลดลง ซึ่ง 7 เดือนแรกปี 2566 นี้ มีจำนวนหน่วยขายรวม 53,675 หน่วย ลดลง 7,350 หน่วย หรือ -12.0%  (7 เดือนแรก ปี 2565  มีจำนวน 61,025 หน่วย) มีมูลค่าโครงการรวม 7 เดือนแรกของปี 2566 มีจำนวน 254,706 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 26,294 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 11.5%  (7 เดือนแรก ปี 2565  มีมูลค่า 228,412 ล้านบาท) ตามลำดับ