ด่วน ที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในเดือนกรกฎาคม 2567 ยังถดถอย

ภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล เดือนกรกฎาคม 2567 มีการเปิดตัวจำนวนโครงการลดลงกว่าเดือนก่อนหน้า โดยมีโครงการเปิดขายใหม่รวม 23 โครงการ (เดือนมิถุนายนที่ผ่านมามีโครงการเปิดขายใหม่ 39 โครงการ) โดยในเดือนนี้เป็นการพัฒนาในกลุ่มที่อยู่อาศัย 22 โครงการ และมีอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ อีก 1 โครงการ ในจำนวนที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด มีจำนวนหน่วยขายรวม 2,210 หน่วย และมีมูลค่าการพัฒนาโครงการรวม 19,355 ล้านบาท

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่า จำนวนหน่วยอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดใหม่ในเดือนนี้มีทั้งหมด 2,210 หน่วย ลดลงจากเดือนมิถุนายนที่ผ่านมาประมาณ 64% เนื่องจากมีการทยอยเปิดตัวไปแล้วในช่วงก่อนสิ้นไตรมาส 2 ของปี เมื่อเปรียบเทียบจำนวนหน่วยขายของที่อยู่อาศัยหลัก ซึ่งได้แก่ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และอาคารชุด กับเดือนที่ผ่านมา จะพบว่า จำนวนหน่วยขายเปิดใหม่ลดลงทุกประเภท โดยบ้านเดี่ยวลดลง -59.0% ทาวน์เฮ้าส์ลดลง 50.3% และอาคารชุดลดลงมากถึง -76.0%

ในแง่มูลค่ารวมของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดใหม่ในเดือนกรกฎาคม 2567 นี้มีมูลค่ารวมทั้งสิ้น 19,355 ล้านบาท ซึ่งลดลงจากเดือนที่ผ่านมาจำนวน 22,105 ล้านบาท หรือลดลงประมาณ -53.3% ซึ่งในเดือนนี้ลักษณะการพัฒนาที่อยู่อาศัย พบว่า บ้านเดี่ยวที่เข้าสู่ตลาดในเดือนนี้ส่วนใหญ่จะเป็นระดับราคาปานกลางค่อนข้างสูง และทาวน์เฮ้าส์จะมีราคาปานกลางค่อนข้างถูก ส่วนอาคารชุดจะมีระดับราคาปานกลางค่อนข้างถูกเช่นกัน

แนวโน้มการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเดือนนี้ยังมีรูปแบบใกล้เคียงเดือนที่ผ่านมา โดยเน้นพัฒนาแนวราบในเขตเมืองชั้นกลางซึ่งเน้นกลุ่มผู้ที่มีรายได้ปานกลางค่อนข้างสูงที่ไม่ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจ และอีกกลุ่ม คือ การพัฒนาในเขตพื้นที่รอบนอกที่เป็นย่านชุมชนสำหรับคนที่ต้องการที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองที่เป็น Real Demand ในระดับราคาไม่สูงมากนัก โดยเดือนนี้มีหน่วยขายแนวราบมากกว่าอาคารชุด อีกทั้งจำนวนหน่วยขายต่อโครงการก็มีขนาดเล็กลง เน้นกลุ่มหมายที่ชัดเจน เพื่อให้สามารถปิดโครงการได้เร็ว

การพัฒนาสินค้าในเดือนนี้จะมี 2 กลุ่มหลัก คือที่ระดับราคาปานกลางถึงค่อนข้างถูกสำหรับกลุ่มเป้าหมายที่ต้องการทาวน์เฮ้าส์และอาคารชุด  และระดับราคาปานกลางถึงราคาสูงสำหรับกลุ่มบ้านเดี่ยว ทำให้ราคาขายเฉลี่ยต่อยูนิตปรับตัวสูงขึ้นจากเดือนที่ผ่านมาประมาณ 29.5% โดยราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยของเดือนนี้อยู่ที่ประมาณ 8.758 ล้านบาท แต่เดือนที่ผ่านมามีราคาขายเฉลี่ยที่ 6.782 ล้านบาท

ส่วนอัตราการขายได้ จะพบว่าในเดือนแรกของการเปิดขายมีอัตราการขายได้เฉลี่ยที่ 8.2% ซึ่งหดตัวลงจากเดือนที่ผ่านมาที่มีอัตราการขายได้ที่ 17.7% ต่อเดือน โดยประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มีอัตราการขายได้สูงสุด คือ ทาวน์เฮ้าส์ระดับราคา 3-5 ล้านบาท ขายได้แล้ว 39% รองลงมาคือทาวน์เฮ้าส์ระดับราคา 2-3 ล้านบาท ขายได้แล้ว 21% และอันดับ 3 คือ บ้านเดี่ยวระดับราคาตั้งแต่ 20 ล้านบาทขึ้นไป ขายได้แล้ว 12%

เมื่อพิจารณาถึงผู้ประกอบการที่เปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนนี้ จะพบว่าเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ (มหาชน) มีจำนวนถึง 6 บริษัท คือ บริษัท บริทาเนีย จำกัด (มหาชน) บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน)  ตามลำดับ

ในด้านทำเลที่ตั้ง ทำเลที่มีการเปิดขายใหม่ สำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบจะตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพชั้นกลาง และพื้นที่รอบนอก ส่วนอาคารจะตั้งอยู่ในย่าน CBD เพียงโครงการเดียว ส่วนที่เหลือจะตั้งอยู่ย่านลาดพร้าว และราชพฤกษ์ ซึ่งเป็นบริเวณที่มีการขยายตัวของชุมชนที่อยู่อาศัย เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม ดร.โสภณ คาดว่าในไตรมาสที่ 3-4 ของปี 2567 นี้อาจจะยังมีห้องชุดราคาถูก (ไม่เกิน 1.5 ล้านบาท) ซึ่งได้รับการส่งเสริมการลงทุนออกมาขายมากเป็นพิเศษ และจำทำให้จำนวนหน่วยเปิดใหม่และมูลค่าการพัฒนามากกว่าในครึ่งแรกของปี 2567 ได้ โดยคาดว่าจะมีหน่วยเปิดใหม่ประมาณ 70,000-80,000 หน่วย ซึ่งน้อยกว่าในปี 2567 ที่มีหน่วยเปิดใหม่ถึงเกือบ 110,000 หน่วย